İstanbul gayrimenkul sektöründe değişen demografik yapı, finansman şartları ve alım gücü konut tercihlerini yeniden şekillendiriyor. Sektör temsilcileri, daralan bütçelerin oda sayısından feragat etmeden metrekareleri küçülttüğünü ve piyasada arzın artık doğrudan tüketici ihtiyacına göre planlanması gerektiğini vurguluyor.
Oda Sayısı Korunurken Metrekareler Düşüyor
Gayrimenkul sektöründeki güncel durumu değerlendiren İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz ve Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, Anadolu Ajansına açıklamalarda bulundu.
Konut alıcılarının oda adedini sabit tutarak daha kompakt alanlara yöneldiğini aktaran İNDER Başkanı Engin Keçeli, alım gücündeki değişimin doğrudan daire ebatlarına yansıdığını ifade etti:
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
Geçmişte 120-130 metrekare aralığında inşa edilen 3+1 dairelerin günümüzde 90-100 metrekare seviyesine indiğini bildiren Keçeli, tüketicilerin öncelikle sarsıntı güvenliği, gerekli oda sayısı ve yaşam standardına odaklandığını belirtti. Mevcut satışların büyük ölçüde oturum maksatlı olduğunu hatırlatan Keçeli, yatırımcı ilgisine dair şu ifadeleri kullandı:
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Ulaşım Ağı Şehir Algısını Değiştirdi
İletişim ve ulaşım ağlarındaki ilerlemenin merkezi sınırlar dışındaki yerleşimi kolaylaştırdığını vurgulayan Keçeli, kentin çeper kavramından uzaklaştığını aktardı:
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
İNDER tarafından 2026 senesinin “kentsel gelişim yılı” kabul edildiğini açıklayan Keçeli, projelerde sosyal donatıların, araç park alanlarının ve spor sahalarının vazgeçilmez olduğunu şu sözlerle dile getirdi:
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
Yüksek kira bedellerinin 1+0 ve 1+1 planlara yönelim yarattığına değinen Keçeli, bireylerin akıl ve beden sağlığı açısından çok işlevli yaşam alanlarına gereksinim duyduğunu aktardı:
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Demografik Dönüşüm Tercihleri Etkiliyor
İstanbul geneline tek bir talep kalıbının uygulanamayacağını aktaran KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz, ihtiyaçların semte ve hedef kitleye bağlı kaldığını söyledi. Ülke genelinde ortalama hane büyüklüğünün 2025 yılında 3,08 kişiye gerilediğini ve tek kişilik hane adedinin 5 milyon 523 bin 321 seviyesine çıktığını kaydeden Yılmaz, şöyle konuştu:
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
Geniş aileler ve evden çalışanlar için 2+1 ile 3+1 tiplerin değerini koruduğunu aktaran Yılmaz, küçük konutların süratli kiralanma ve likidite avantajı sağladığını belirtti. Resmi istatistiklerin oda dağılımını ayrıştırmadığına değinen Yılmaz, şu değerlendirmeyi yaptı:
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Finansmana Erişim Satış Hacmini Belirliyor
Piyasadaki barınma talebinin satın almaya evrilmesinde mali koşulların ana unsur olduğunu belirten GYODER Başkanı Neşecan Çekici, ağustos ayında konut satışlarının yıllık bazda yüzde 14,7 gerilediğini, ipotekli işlemlerin ise yüzde 7,2 yükseldiğini aktardı:
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
Farklı gelir gruplarının bütçelerine uygun seçenekler aradığını söyleyen Çekici, piyasadaki tabloyu şu sözlerle özetledi:
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
Önümüzdeki süreçte maliyet ve finansman dengesinin belirleyici kalacağını ifade eden Çekici, şu açıklamalarda bulundu:
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
Geliştirilecek arzın doğrudan değişen talebi hedeflemesi gerektiğini vurgulayan Çekici, sözlerini şöyle tamamladı:
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
